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지금까지 국내 리츠를 살펴봤다면, 이번엔 시야를 넓혀 해외로 가보겠습니다. 사실 리츠라는 개념 자체가 미국에서 시작된 만큼, 전 세계 리츠 시장의 규모와 다양성은 미국이 압도적입니다. 오늘은 미국을 중심으로 섹터별 대표 리츠를 소개하고, 유럽을 대표하는 리츠 한 곳도 함께 살펴본 뒤, 국내 투자자가 실제로 이런 해외 리츠에 투자할 때 어디서 거래하는지, 최소 얼마부터 가능한지, 세금은 어떻게 되는지, 그리고 꼭 알아둬야 할 주의사항까지 정리해 드리겠습니다.
미국 대표 리츠, 섹터별로 살펴보기
미국 리츠 시장은 담고 있는 부동산 종류에 따라 여러 섹터로 나뉘고, 섹터마다 확실한 대표주자가 있는 게 특징입니다.
- 상업용 부동산·월배당의 대명사 – 리얼티 인컴(Realty Income): 1969년 설립된 세계 최대급 상업용 리츠로, S&P500에 편입돼 있습니다. 편의점, 약국 같은 우량 임차인과 장기계약을 맺고 매달 배당을 지급하는 '월배당주'로 유명하며, 2008년 금융위기와 코로나19 시기에도 배당을 줄이지 않은 이력으로 배당 안정성의 상징처럼 여겨집니다.
- 물류센터 1위 – 프로로지스(Prologis): 전 세계 물류창고와 유통센터를 보유한 리츠로, 아마존 같은 이커머스 기업들의 물류 거점 수요가 늘면서 함께 성장해 온 회사입니다.
- 데이터센터 대표주자 – 에퀴닉스(Equinix), 디지털리얼티(Digital Realty): AI와 클라우드 산업 확대로 데이터센터 수요가 커지면서 최근 특히 주목받는 섹터입니다. 서버가 들어찬 건물 자체를 자산으로 보유하고 임대하는 구조입니다.
- 셀프스토리지 1위 – 퍼블릭 스토리지(Public Storage): 개인·소상공인이 짐을 맡기는 창고형 보관시설을 운영하는 리츠로, 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 평가를 받습니다.
- 쇼핑몰·리테일 대표 – 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group): 미국 내 대형 프리미엄 아울렛과 쇼핑몰을 보유한 리츠입니다.
- 주거·헬스케어 부문: 아파트 임대 중심의 에이발론베이(AvalonBay Communities), 노인 주택·의료시설을 담은 웰타워(Welltower) 등도 각 섹터의 대표주자로 꼽힙니다.
이처럼 미국은 섹터별로 규모와 업력을 갖춘 리츠가 뚜렷하게 자리 잡고 있어서, "어떤 부동산에 투자하고 싶은가"에 따라 고를 수 있는 선택지가 넓다는 게 특징입니다.
유럽 대표 리츠 한 곳 – 유니베일-로담코-웨스트필드(Unibail-Rodamco-Westfield)
유럽에서는 유니베일-로담코-웨스트필드(URW)가 가장 널리 알려진 리츠입니다. 프랑스 파리와 네덜란드 암스테르담 증시에 동시 상장돼 있으며, 유럽과 미국 주요 도시의 대형 프리미엄 쇼핑몰을 보유·운영하는 유럽 최대 규모의 상업용 부동산 그룹 중 하나입니다. 미국의 사이먼 프로퍼티 그룹과 비슷하게 '쇼핑몰 리츠'로 이해하시면 됩니다.
다만 유럽은 국가마다 리츠 관련 법과 세제가 다르고, 개별 종목에 대한 국내 정보 접근성도 미국에 비해 떨어지는 편이라, 실제 투자에서는 개별 종목보다 유럽 부동산에 분산투자하는 ETF를 활용하는 경우가 더 많습니다.
국내에서는 어디서 거래할 수 있나요
미국 리츠는 국내 대부분의 증권사(미래에셋증권, 삼성증권, 키움증권, NH투자증권, 한국투자증권, 신한투자증권 등)에서 해외주식 거래 서비스를 통해 어렵지 않게 매매할 수 있습니다. 증권사 앱에서 해외주식 메뉴를 선택하고, 원화를 달러로 환전한 뒤 뉴욕증권거래소나 나스닥에 상장된 종목을 검색해서 매수하면 됩니다. 미국 증시 시간(한국시간 기준 밤 11시 30분~새벽6시, 서머타임 시 밤 10시30분~새벽 5시)에 실시간 거래가 가능하고, 일부 증권사는 주간거래(낮 시간대 국내에서 미국 주식을 예약 매매하는 서비스)도 지원합니다.
유럽 리츠는 상황이 조금 다릅니다. 유럽 개별 종목을 직접 거래할 수 있는 국내 증권사는 상대적으로 적고, 지원하더라도 수수료가 높거나 취급 종목이 제한적인 경우가 많습니다. 그래서 실제로는 유니베일-로담코-웨스트필드 같은 유럽 개별 리츠를 직접 사기보다, 미국 증시에 상장된 '유럽 부동산 ETF'나 '글로벌 리츠 ETF'를 통해 간접적으로 유럽 부동산에 투자하는 방법이 더 널리 쓰입니다.
최소 얼마부터 투자할 수 있나요
미국 리츠는 국내 주식과 달리 종목별로 1주 가격이 천차만별입니다. 예를 들어 리얼티 인컴처럼 1주에 수만 원대인 종목도 있고, 프로로지스처럼 1주에 십만 원대를 넘는 종목도 있습니다.
다만 최근 여러 증권사가 '소수점 매매(해외주식 분할 매수)' 서비스를 제공하고 있어서, 1주 전체를 살 돈이 없어도 1달러, 1만 원 단위처럼 원하는 금액만큼 지분을 나눠서 살 수 있습니다. 이 기능을 활용하면 소액으로도 미국 리츠 투자를 시작할 수 있습니다. 유럽 리츠나 관련 ETF도 증권사에 따라 소수점 매매를 지원하는 경우가 있으니, 거래 전 이용 중인 증권사 앱에서 지원 여부를 확인해 보시는 게 좋습니다.
해외 리츠 투자 시 세금은 어떻게 되나요
배당소득세
해외 리츠에서 받는 배당금은 우선 해당 국가에서 원천징수됩니다. 예를 들어 미국은 한미 조세조약에 따라 15%를 현지에서 원천징수합니다. 국내 배당소득세율(15.4%)이 현지 세율보다 높은 경우, 그 차이만큼(예: 미국이라면 0.4%포인트)을 국내에서 추가로 원천징수하는 방식이 일반적이며, 이는 대부분 증권사가 자동으로 처리해 줍니다. 국내 배당과 해외 배당을 모두 합쳐 연간 금융소득이 2,000만 원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 될 수 있다는 점은 국내 리츠와 동일합니다.
양도소득세
해외 주식(리츠 포함) 매매차익에는 국내 상장주식과 다른 규정이 적용됩니다. 소액주주 여부와 관계없이, 연간 매매차익에서 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 22%(지방소득세 포함) 세율로 양도소득세가 부과됩니다. 같은 해에 여러 해외 종목을 거래했다면 이익과 손실을 서로 합산(손익통산)할 수 있어서, 다른 종목에서 손실이 났다면 리츠에서 난 이익과 상계해 세금을 줄일 수 있습니다. 신고·납부는 매도한 다음 해 5월(2026년 귀속분은 2027년 6월 1일까지로, 신고기한이 휴일과 겹치면 순연)까지 해야 합니다.
국내 투자자가 특히 주의해야 할 점
- 환율 변동 리스크가 그대로 반영됩니다. 해외 리츠는 달러나 유로로 거래되기 때문에, 주가가 그대로여도 환율이 움직이면 원화 환산 수익률이 달라집니다.
- 시차로 인해 실시간 대응이 어렵습니다. 미국 시장은 한국 시간으로 밤~새벽에 열리기 때문에, 급락 같은 상황에 즉각 대응하기 어려운 경우가 많습니다.
- 정보 접근성이 국내 종목보다 떨어집니다. 특히 유럽 개별 리츠는 한글 자료가 거의 없어서, 실적이나 공시를 원문으로 직접 확인해야 하는 부담이 있습니다.
- 국가마다 리츠 관련 법과 세제가 다릅니다. 배당 원천징수 세율, 리츠 자격 요건, 부채비율 규제 등이 나라마다 차이가 있어 "미국에서 통하던 상식"을 다른 나라 리츠에 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 개별 종목 집중보다 분산을 고려하세요. 특히 정보 접근이 어려운 해외 개별 리츠에 큰 비중을 싣기보다는, 여러 종목에 분산된 리츠 ETF를 함께 활용하면 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.
- 세금 신고를 놓치지 마세요. 국내 주식과 달리 해외주식 양도소득은 증권사가 대신 신고해 주지 않는 경우가 많아 투자자가 직접 챙겨야 하며, 무신고 시 가산세가 부과될 수 있습니다.
마무리하며
미국은 리얼티 인컴, 프로로지스, 에퀴닉스처럼 섹터별로 확실한 대표주자가 있어 원하는 부동산 유형을 골라 투자하기 좋은 시장이고, 유럽은 유니베일-로담코-웨스트필드처럼 상징적인 리츠는 있지만 실제 접근성은 ETF 쪽이 더 현실적입니다. 해외 리츠는 국내 리츠보다 세금 처리와 환율, 정보 접근성 면에서 신경 쓸 부분이 많은 만큼, 소수점 매매 등으로 소액부터 경험해 보면서 차근차근 감을 익혀 가시는 걸 추천해 드립니다.
※ 이 글은 해외 리츠 투자에 대한 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 종목이나 상품에 대한 매수를 권유하는 글이 아닙니다. 세율과 신고 기한 등 세부 사항은 개인 상황과 제도 변경에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 세무 판단은 세무 전문가와 상담하시길 권해 드립니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.